Inheritance Support
収益物件の相続サポート
アパート・マンションなどの収益不動産には、
一般的な相続とは異なる判断が求められます。
管理会社として物件を熟知するさくら屋が、専門家と連携してサポートします。
Issues
収益物件の相続で直面する課題
アパート・マンション等の収益不動産には、自宅の相続とは異なる固有のリスクがあります。
相続税の負担
収益物件は土地・建物の評価額に加え、借入残債や家賃収入の評価も影響します。複数棟を所有する場合は評価額が大きくなりやすく、事前の試算と納税資金の確保が欠かせません。
共有名義の問題
相続人が複数いると物件が共有名義になり、修繕の実施・家賃の配分・売却の判断など全てに合意が必要になります。意見が対立すると物件の運営が滞り、資産価値の低下を招きます。
空室・老朽化リスク
築年数の経過した物件では空室率の上昇や大規模修繕費の負担が重くなります。相続後に収支が赤字に転落するケースもあり、早期の現状把握と対策が重要です。
相続発生時の賃料入金先の問題
収益物件のオーナーが亡くなると、金融機関への死亡届出後にオーナーの銀行口座が凍結されます。凍結された口座には入金もできなくなるため、入居者や保証会社からの賃料が送金できない状態に陥ります。
入居中に発生する修繕等の費用も、賃料収入が得られないまま相続人の負担となり、その費用を誰が出すかによってその後の遺産分割にも影響します。また、賃料の振込先を身内の誰かの口座に変更することは許されず、法定相続人全員に対して法定相続割合で按分して送金するのが原則ですが、入居者や保証会社にそれを依頼するのは事実上不可能です。
さくら屋の対応
- 相続完了までの賃料を管理会社としてお預かりします
- 現在管理を受託していない物件でも、新たに管理を受託した上で対応可能です
- 入居者への通知・クレーム対応・修繕手配も一括して引き受けます
- 確実な賃料回収と相続人への透明な報告を行います
- この方法で相続完了まで対応した実績が多数あります
Self Check
相続準備チェックリスト
収益物件オーナーとして、以下の項目を確認してみてください。
当てはまる数が多いほど、早めの準備をおすすめします。
オーナーとしての備え
資産を託す立場で確認すべき10項目
- 所有物件の相続税評価額を把握していない
- 相続人が誰か、法定相続分がいくらか確認していない
- 物件ごとの収支（家賃収入・経費・借入残高）を整理していない
- 誰にどの物件を引き継ぐか決めていない
- 遺言書を作成していない
- 生前贈与や家族信託を検討したことがない
- 管理会社との契約内容を家族に伝えていない
- 修繕積立金の状況を把握していない
- 納税資金をどう確保するか考えていない
- 認知症になった場合の物件管理について対策していない
準備十分
0 - 3 個
対策は進んでいます。定期的な見直しを続けましょう。
要検討
4 - 6 個
部分的に対策できていますが、早めの相談をおすすめします。
早急に対策を
7 - 10 個
準備不足の状態です。まずは専門家へご相談ください。
Preparation
収益物件オーナーのための3つの事前対策
収益不動産の特性を踏まえた対策を、早い段階から進めておくことが重要です。
01
生前贈与
-- 計画的に資産を移転する
収益物件や家賃収入を生前に移転することで、相続財産を圧縮し相続税の負担を軽減できます。特に収益性の高い物件は早期に贈与することで、将来の家賃収入分の蓄積も移転先に帰属させることが可能です。
メリット
- 贈与する相手・時期を自由に決められる
- 将来の家賃収入も受贈者のものになる
- 相続財産を減らし相続税対策になる
- 配偶者への居住用不動産贈与は最大2,000万円非課税
注意点
- 相続開始前7年以内の贈与は相続財産に加算される
- 不動産の贈与には登録免許税・不動産取得税が発生する
- 名義だけ変えても贈与と認められない場合がある
02
遺言書の作成
-- 物件ごとの承継先を明確にする
収益物件が複数ある場合、遺言書がなければ全物件が共有名義になるリスクがあります。「A物件は長男、B物件は次男」のように物件単位で承継先を指定することで、共有によるトラブルを防げます。
メリット（公正証書遺言の場合）
- 公証人が作成するため法的な有効性が高い
- 原本が公証役場に保管されるため紛失の心配がない
- 物件単位で承継先を指定でき共有を回避できる
- 相続開始後の名義変更手続きがスムーズになる
注意点
- 作成に費用が掛かり証人2名が必要になる
- 遺留分を侵害する内容だと請求を受ける可能性がある
- 物件の売却・取得があれば遺言の書き換えが必要になる
03
家族信託
-- 認知症リスクに備える
オーナーが認知症になると、物件の売却・修繕契約・融資手続き等が一切できなくなります。家族信託を設定しておけば、信頼できる家族が代わりに物件を管理・処分でき、経営の停滞を防げます。
メリット
- 判断能力があるうちに管理を家族に委任できる
- 認知症後も物件の売却・修繕・賃貸借契約が可能
- 不動産の共有名義を回避できる
- 遺言ではできない数世代先の承継先も指定できる
注意点
- 受託者となる信頼できる家族が必要になる
- 信託契約の設計には専門家の関与が不可欠
- 信託自体に節税効果はない
Trouble Cases
収益物件の相続でよくあるトラブル
事前に知っておくことで、適切な対応が可能になります。
CASE 01
共有名義で管理が停滞する
兄弟で物件を共有相続した結果、修繕の実施や家賃の値下げ判断で意見が分かれ、空室が増え続けるケースがあります。共有状態では一人の判断で売却もできないため、資産価値が下がり続けることもあります。
CASE 02
修繕積立金が不足していた
相続して初めて、屋根や外壁の大規模修繕が迫っていることを知るケースがあります。修繕費が数百万円に上ることもあり、相続直後の大きな出費に対応できず、物件を手放さざるを得ない場合もあります。
CASE 03
借入残債が想定以上だった
物件のローンが残ったまま相続が発生し、家賃収入では返済を賄えないことが判明するケースがあります。収支の実態を把握していなかったために、相続放棄の期限（3ヶ月）を逃してしまうこともあります。
CASE 04
管理会社との関係が途切れる
相続人が遠方に住んでいて管理会社との連携が取れず、入居者対応や設備トラブルへの対処が遅れるケースがあります。管理契約の引継ぎを速やかに行わないと、入居者の退去が連鎖することもあります。
CASE 05
相続税の納税資金が足りない
収益物件は評価額が大きい一方で、すぐに現金化できる資産ではありません。納税期限（10ヶ月）までに資金を用意できず、急いで安値で売却せざるを得なくなるケースがあります。
Self Check
相続準備チェックリスト
収益物件を相続する可能性がある方は、以下の項目を確認してみてください。
相続人としての備え
資産を受け継ぐ立場で確認すべき10項目
- 親がどの物件を所有しているか把握していない
- 各物件の家賃収入や借入残高を知らない
- 管理会社がどこか、契約内容を確認していない
- 自分の法定相続分がいくらか知らない
- 親が遺言書を作成しているか確認していない
- 兄弟姉妹と相続について話し合ったことがない
- 物件の修繕状況や今後の修繕計画を知らない
- 相続税がどの程度になるか見当がつかない
- 相続後に自分で物件を管理できるか不安がある
- 相続発生後の手続きの流れを知らない
準備十分
0 - 3 個
状況を把握できています。引き続き情報を更新しましょう。
要検討
4 - 6 個
不明点があります。親御さんとの対話から始めましょう。
早急に確認を
7 - 10 個
情報不足の状態です。専門家を交えた相談をおすすめします。
Timeline
相続発生後の流れ
収益物件の相続では、通常の手続きに加えて物件管理の引継ぎが必要です。
7 days
7日以内 ― 死亡届の提出
死亡届を市区町村役場に提出します。同時に、管理会社へ連絡し家賃の振込先や連絡窓口の変更を依頼します。入居者への通知は管理会社を通じて行うのが一般的です。
3 months
3ヶ月以内 ― 相続の承認・放棄の判断
相続を承認するか放棄するかを決定します。収益物件の場合は借入残債の有無、物件の収支状況を正確に把握した上で判断することが重要です。管理会社から物件の収支報告書を取得しましょう。
4 months
4ヶ月以内 ― 準確定申告
被相続人の所得税の確定申告（準確定申告）を行います。不動産所得がある場合、被相続人の死亡日までの家賃収入と経費を正確に計算する必要があります。
10 months
10ヶ月以内 ― 遺産分割協議・相続税の申告と納付
遺産分割協議をまとめ、相続税の申告・納付を行います。収益物件は評価額が大きくなるため、売却による納税資金の確保が必要な場合は早めに準備を進めます。物件の名義変更（相続登記）もこの時期に行います。
After
相続完了後 ― 物件運営の引継ぎ
管理委託契約の名義変更、金融機関への届出、火災保険の名義変更を行います。さくら屋で管理中の物件であれば、これらの手続きをまとめてサポートいたします。
Our Support
さくら屋の相続サポート
管理会社として物件の実態を知っているからこそ、できることがあります。
管理データに基づく物件評価
入居率、家賃推移、修繕履歴、借入残高など、管理の現場データに基づいた正確な物件評価を行います。「この物件を持ち続けるべきか、売却すべきか」の判断材料をご提供します。
税理士・司法書士との連携
相続税の申告、遺産分割協議、相続登記など、専門家が必要な手続きについて提携の税理士・司法書士をご紹介し、ワンストップで対応します。さくら屋が窓口となり、やり取りの負担を軽減します。
管理の継続と引継ぎ
さくら屋で管理中の物件であれば、相続後もそのまま管理を継続します。名義変更の手続き、入居者への通知、金融機関への届出まで、管理会社として一貫してサポートいたします。
FAQ
よくあるご質問
相続した物件の管理はどうなりますか？
さくら屋で管理している物件であれば、相続後もそのまま管理を継続できます。管理委託契約の名義変更手続きもサポートいたしますので、入居者への影響を抑えながらスムーズに引き継ぐことが可能です。
収益物件の相続税はどのように計算されますか？
建物は固定資産税評価額、土地は路線価をもとに評価されます。賃貸中であれば借家権・借地権の割合に応じて評価額が下がる場合があります。具体的な試算は提携税理士をご紹介しますので、お気軽にご相談ください。
売却と保有、どちらが有利ですか？
物件の築年数、入居率、修繕の見通し、借入残高、相続税額など複数の要素で判断が異なります。さくら屋では管理データに基づく収支シミュレーションを作成し、売却と保有それぞれのメリット・デメリットを比較した上でご提案いたします。
兄弟で共有名義になっている物件はどうすればよいですか？
共有名義のままでは修繕・売却の判断が滞りやすく、放置するほど解決が難しくなります。共有持分の売却、共有物分割、一方が買い取るなど複数の方法があります。状況に応じて最適な解決策をご提案します。
相続の相談に費用はかかりますか？
さくら屋への初回のご相談は無料です。物件の管理状況の確認、概算の収支報告などもお気軽にお問い合わせください。税理士・司法書士への相談が必要な場合は、事前に費用の目安をお伝えします。
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物件の管理データに基づいた的確なアドバイスで、
最適な判断をサポートいたします。