Selling Process
収益物件 売却の流れ
ご相談から引渡しまで、8つのステップで丁寧にサポートいたします。
管理会社だからこそできる、データに基づいた売却をご提案します。
収益物件の売却では、税金や仲介手数料をはじめとした諸経費がかかります。売買代金からこれらを差し引いた金額が、実際のお手取り額です。売却後の資金計画を立てるうえで、あらかじめ諸経費の内訳を把握しておくことが大切です。
収益物件の売却前に準備しておきたい書類
- レントロール（賃貸借条件一覧表）
- 入居状況・空室状況がわかる資料
- 修繕履歴（大規模修繕・設備交換の記録）
- 建物の図面・建築確認済証
- 固定資産税の納税通知書・公課証明書
- 権利証（登記済証）または登記識別情報
- 管理委託契約書（管理会社に委託している場合）
収益物件ならではのポイント
収益物件では、レントロールや入居状況が査定価格に大きく影響します。満室稼働であれば高い評価を得やすく、空室が多い場合は価格が下がる傾向にあります。株式会社さくら屋では管理データをもとに適正な価格をご提示いたします。
収益物件の売却を検討されたら、まずは株式会社さくら屋へご相談ください。お電話、またはお問い合わせフォームからご連絡いただけます。ご来店の場合は事前予約をおすすめいたします。
不動産市場の動向や売り出しのタイミング、収益物件の出口戦略まで、経験豊富なスタッフがお話を伺います。75年にわたる両毛エリアでの営業実績と、約40年の賃貸管理の知見を活かし、オーナー様の状況に合わせたアドバイスをいたします。
ご相談時にお持ちいただく書類（お手元にあれば）
- 権利証（登記済証）または登記識別情報
- 固定資産税の納税通知書
- レントロール（賃貸借条件一覧表）
- 建物の図面・間取り図
- 修繕履歴の記録
管理会社ならではの強み
株式会社さくら屋が管理をお預かりしている物件の場合、入居率・家賃推移・修繕記録などのデータをすでに保有しています。お手元に書類が揃っていなくても、スムーズにご相談いただけます。
査定価格は、市場に出した場合におおむね3か月以内に成約が見込まれる価格です。収益物件では「収益還元法」や「取引事例比較法」を用い、賃料収入・利回り・築年数・立地条件などを総合的に分析して算出します。
株式会社さくら屋では、管理データに基づいた精度の高い査定を実施しています。入居率の推移、実際の家賃回収実績、過去の修繕費用などのデータを反映することで、相場だけに頼らない根拠のある査定価格をご提示します。
査定価格と売出価格の関係
- 査定価格はあくまで目安です。売出価格はオーナー様と相談のうえ決定します
- 「いくらで売りたいか」「いつまでに売りたいか」を踏まえて設定します
- 売出価格が高すぎると売却に時間がかかり、安すぎると損失が生じます
- 市場動向に応じて、販売期間中に価格を見直すこともあります
売却をご依頼いただく場合、オーナー様と株式会社さくら屋との間で「媒介契約」を締結します。媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。ご希望に合ったタイプをお選びください。
詳しい違いは、本ページ下部の「媒介契約の種類」でご確認いただけます。
収益物件の売却には専任媒介契約がおすすめです
収益物件は買い手が限られるため、窓口を一本化して集中的に販売活動を行うことが効果的です。専任媒介契約では、定期的な活動報告により販売状況を把握しやすく、売却戦略を柔軟に見直すことができます。
株式会社さくら屋のネットワークを通じ、希望条件に合う購入検討者へ物件をご紹介します。自社サイト・不動産ポータルサイトへの掲載、チラシ配布などを組み合わせ、広く購入者を募ります。
販売活動の内容
- 不動産ポータルサイト（SUUMO・アットホーム等）への掲載
- 株式会社さくら屋の自社サイトでの物件公開
- 投資家向けネットワークへの紹介
- チラシ・DM等による周辺地域への告知
- 購入検討者の物件見学への対応
経過報告でお伝えする内容
- 実施中の広告・販売施策の内容
- お問い合わせ件数と内見の実施状況
- 購入検討者からの反応・フィードバック
- 周辺の競合物件の販売状況
- 今後の販売戦略のご提案
入居者がいる状態での販売について
収益物件は入居者がいる状態（オーナーチェンジ）で売却するのが一般的です。入居者への通知は売買契約成立後に行いますので、販売活動中に入居者へ直接の影響はありません。内見は共用部の見学が中心となります。
購入希望者が見つかった場合、「不動産買付証明書」という書面で購入の申込みが入ります。この書面には購入希望価格や条件が記載されています。内容にご納得いただければ、売買契約の締結に進みます。
契約時にご用意いただくもの
- 実印または認印
- 本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカード等）
- 収入印紙（売買金額に応じた額面）
契約時にお受け取りいただくもの
- 手付金（売買代金の5〜10%が目安）
- 売主・買主双方が押印した売買契約書
- 重要事項説明書
- 付帯設備表・物件状況確認書
収益物件の契約時の注意点
オーナーチェンジの場合、賃貸借契約の内容（敷金・保証金の承継など）を買主に正確に引き継ぐ必要があります。レントロールや賃貸借契約書の内容を事前にしっかり確認しておくことが重要です。
売買契約締結後、残代金の受領と物件の引渡しに向けた準備を行います。収益物件では、入居者への通知や管理の引継ぎなど、特有の手続きがあります。
管理の引継ぎもお任せください
株式会社さくら屋が管理をお預かりしている物件では、オーナー変更に伴う入居者への通知、家賃振込先の変更案内、管理契約の切替手続きまで一括して対応いたします。
買主から残代金を受領し、所有権移転登記の申請を行います。鍵の引渡し・諸経費の精算が完了すれば、お取引は終了です。
決済当日にご用意いただくもの
- 権利証（登記済証）または登記識別情報
- 実印
- 印鑑証明書（発行後3か月以内のもの）
- 本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカード等）
- 物件の鍵すべて
- 賃貸借契約書の原本一式
- 仲介手数料（消費税を含む）
- 登記費用（抵当権抹消がある場合）
お受け取りいただくもの
- 残代金
- 固定資産税・都市計画税の日割り精算金
- 管理費・修繕積立金の日割り精算金（該当する場合）
- 仲介手数料の領収証
Expenses
売却にかかる主な諸経費
収益物件の売却時に発生する費用の概要です。
| 項目 | 内容 | 目安 |
|---|---|---|
| 印紙税 | 売買契約書に貼付する収入印紙代 | 1万〜6万円（売買金額による） |
| 仲介手数料 | 不動産会社への報酬（上限は法定） | 売買金額 x 3% + 6万円 + 消費税 |
| 登記費用 | 抵当権抹消の登録免許税・司法書士報酬 | 1万〜3万円程度 |
| 譲渡所得税 | 売却益に対する所得税・住民税 | 短期: 約39% / 長期: 約20% |
| ローン返済 | 残債がある場合の一括返済 | 残債額 + 繰上返済手数料 |
※ 印紙税は軽減税率適用時の金額です。譲渡所得税の税率は所有期間（短期: 5年以下 / 長期: 5年超）により異なります。
シミュレーション例 ― 2,000万円のアパートを売却した場合
※ 取得費・譲渡費用の控除後に譲渡益が発生しない想定です。実際の税額は個別の状況により異なります。仲介手数料は（2,000万円 x 3% + 6万円）x 1.1 = 726,000円で計算しています。
Mediation Contract
媒介契約の種類
売却を依頼する際に結ぶ「媒介契約」には3つの種類があります。
| 項目 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 複数社への依頼 | 可能 | 不可（1社のみ） | 不可（1社のみ） |
| 自己発見取引 | 可能 | 可能 | 不可 |
| レインズへの登録 | 任意 | 7営業日以内 | 5営業日以内 |
| 活動報告の頻度 | 義務なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 契約の有効期間 | 法令上の定めなし | 最長3か月 | 最長3か月 |
※ 自己発見取引とは、売主様ご自身が買主を見つけて直接取引することです。
※ レインズ（REINS）は、不動産会社間で物件情報を共有するネットワークシステムです。
FAQ
よくあるご質問
入居者がいる状態でも売却できますか？
はい、収益物件は入居者がいる状態のまま売却する「オーナーチェンジ」が一般的です。賃貸借契約はそのまま新しいオーナーに引き継がれるため、入居者に退去いただく必要はありません。むしろ満室に近い状態のほうが、安定した収益が見込めるため買い手がつきやすい傾向にあります。
売却にかかる期間はどのくらいですか？
物件の条件や市場状況により異なりますが、査定から引渡しまでおおむね3か月〜6か月が目安です。販売活動を開始してから買い手が見つかるまでの期間が最も幅があります。株式会社さくら屋では、管理データを活用した適正価格の設定により、早期成約を目指します。
査定は無料ですか？ 費用が発生するのはいつからですか？
査定は無料です。費用が発生するのは、売買契約が成立した時点で仲介手数料が確定し、通常は契約時と決済時の2回に分けてお支払いいただきます。売却が成立しなかった場合、仲介手数料はかかりません。
ローンが残っていても売却できますか？
はい、可能です。売却代金でローンを一括返済し、抵当権を抹消したうえで買主に引き渡す流れになります。売却代金がローン残債を下回る場合は、差額を自己資金で補う必要があります。事前に金融機関へ残債額と繰上返済の手続きを確認しておくことをおすすめします。
敷金や保証金はどうなりますか？
入居者から預かっている敷金・保証金は、オーナーチェンジに伴い売主から買主へ引き継がれます。通常、売買代金から敷金相当額を差し引く形で精算します。各入居者の敷金額をレントロールや賃貸借契約書で正確に把握しておくことが重要です。
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